ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้หรือไม่?
ได้ค่ะ ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้ แต่รูปแบบการถือครองขึ้นอยู่กับประเภทของทรัพย์สิน คอนโดมิเนียมมักเป็นตัวเลือกที่ง่ายที่สุด เพราะสามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์แบบ Freehold เป็นชื่อชาวต่างชาติได้ในหลายกรณี ส่วนบ้าน วิลล่า และที่ดินต้องวางโครงสร้างให้รอบคอบมากขึ้น เนื่องจากโดยทั่วไปชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินโดยตรงได้
Freehold และ Leasehold แตกต่างกันอย่างไร?
Freehold คือการถือกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ ทรัพย์สินจดทะเบียนเป็นชื่อของคุณ สามารถขาย โอน หรือส่งต่อเป็นมรดกได้ สำหรับชาวต่างชาติ รูปแบบนี้มักใช้กับคอนโดมิเนียมที่อยู่ในโควตาต่างชาติ ส่วน Leasehold คือสัญญาเช่าระยะยาว โดยทั่วไปไม่เกิน 30 ปี และจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน รูปแบบนี้มักใช้กับวิลล่า บ้าน และทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน
โควตาต่างชาติ 49% ในคอนโดคืออะไร?
ในคอนโดมิเนียมที่จดทะเบียนถูกต้อง ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดของอาคาร หากโควตานี้เต็มแล้ว จะไม่สามารถจดทะเบียนยูนิตนั้นเป็น Freehold ในนามชาวต่างชาติได้ แม้ว่าผู้ขายพร้อมขายก็ตาม ดังนั้นควรตรวจสอบโควตาต่างชาติของยูนิตที่ต้องการก่อนวางเงินมัดจำ
ควรโอนเงินอย่างไรเมื่อต้องการซื้อคอนโดในประเทศไทย?
สำหรับการซื้อคอนโดแบบ Freehold โดยทั่วไปเงินควรถูกโอนจากต่างประเทศเข้าบัญชีในประเทศไทยเป็นสกุลเงินต่างประเทศ ควรระบุวัตถุประสงค์การโอนให้ชัดเจนว่าเป็นการซื้อคอนโดมิเนียม และชื่อผู้ซื้อควรตรงกับเอกสารการทำธุรกรรม หลังจากเงินเข้าบัญชีแล้ว ธนาคารจะออกเอกสาร FET หรือ Foreign Exchange Transaction Form หรือเอกสารยืนยันการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศอื่น ๆ ที่สำนักงานที่ดินต้องใช้
ทำไมเอกสาร FET จึงสำคัญ?
FET คือเอกสารจากธนาคารไทยที่ยืนยันว่าเงินสำหรับซื้อทรัพย์สินถูกโอนเข้าประเทศไทยจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ หากไม่มี FET หรือเอกสารยืนยันจากธนาคารที่เหมาะสม สำนักงานที่ดินอาจไม่สามารถจดทะเบียนคอนโดแบบ Freehold ในนามชาวต่างชาติได้ ควรเก็บเอกสารนี้ไว้หลังการซื้อ เพราะอาจจำเป็นในอนาคตหากขายทรัพย์สินและต้องการโอนเงินกลับต่างประเทศ
การซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านบริษัทไทยปลอดภัยหรือไม่?
การซื้อผ่านบริษัทไทยสามารถทำได้ และในทางปฏิบัติก็มีการใช้โครงสร้างนี้ โดยเฉพาะกับบ้าน วิลล่า และที่ดิน แต่จะปลอดภัยก็ต่อเมื่อบริษัทมีโครงสร้างจริง ผู้ถือหุ้นถูกต้อง มีวัตถุประสงค์ชัดเจน มีบัญชี และมีการจัดตั้งอย่างถูกต้องตามกฎหมาย หากผู้ถือหุ้นไทยมีอยู่เพียง “ในเอกสาร” ในลักษณะนอมินี อาจเกิดความเสี่ยงทางกฎหมายที่ร้ายแรงได้ ธุรกรรมประเภทนี้ควรให้ทนายอิสระตรวจสอบเสมอ
ผู้ซื้อควรเตรียมค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอะไรบ้าง?
นอกจากราคาทรัพย์สินแล้ว โดยทั่วไปผู้ซื้อควรเตรียมงบสำหรับค่าใช้จ่ายในการโอนที่สำนักงานที่ดิน ภาษีและค่าธรรมเนียม ค่าทนายความ ค่าธรรมเนียมธนาคาร ค่าส่วนกลาง เงินกองทุนส่วนกลาง และค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นในการโอนมิเตอร์สาธารณูปโภคหรือเฟอร์นิเจอร์ สำหรับโครงการใหม่ ค่าบางส่วนมักถูกกำหนดโดยผู้พัฒนาโครงการ ส่วนการซื้อขายมือสอง ค่าใช้จ่ายอาจแบ่งกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายตามข้อตกลง
ชาวต่างชาติสามารถขอสินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้หรือไม่?
ในทางทฤษฎีสามารถทำได้ แต่ในทางปฏิบัติ สินเชื่อสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทยไม่ได้มีให้เสมอไป และมักยากกว่าผู้ซื้อชาวไทย ธนาคารอาจต้องการเงินดาวน์สูง หลักฐานรายได้ วีซ่าทำงาน ประวัติรายได้ หรือเอกสารจากต่างประเทศ ดังนั้นผู้ซื้อต่างชาติจำนวนมากจึงใช้เงินทุนของตนเอง หรือเลือกแผนผ่อนชำระกับผู้พัฒนาโครงการเมื่อซื้อโครงการใหม่
การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยทำให้ได้รับวีซ่าหรือสิทธิพำนักหรือไม่?
การซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั่วไปในประเทศไทยไม่ได้ทำให้ได้รับวีซ่า สิทธิพำนัก หรือสัญชาติโดยอัตโนมัติ การถือครองทรัพย์สินและสถานะด้านวีซ่าเป็นคนละเรื่องกัน หากคุณวางแผนจะอยู่ในประเทศไทยหรือใช้เวลาที่นี่เป็นเวลานาน ควรเลือกประเภทวีซ่าให้เหมาะสมแยกต่างหาก เช่น วีซ่าเกษียณ วีซ่าครอบครัว วีซ่าทำงาน DTV, LTR หรือ Thailand Privilege ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของคุณ
ควรตรวจสอบอะไรบ้างก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย?
อย่างน้อยควรตรวจสอบโฉนดกรรมสิทธิ์ สิทธิของผู้ขาย โควตาต่างชาติ หนี้ค้างชำระ เงื่อนไขในสัญญา ค่าใช้จ่ายในวันโอน และความสามารถในการจดทะเบียนธุรกรรมอย่างถูกต้อง สำหรับโครงการใหม่ ควรตรวจสอบผู้พัฒนาโครงการ ใบอนุญาต ระยะเวลาก่อสร้าง และตารางการชำระเงินเพิ่มเติม สำหรับวิลล่าและบ้าน ควรตรวจสอบโฉนดที่ดิน ทางเข้าออก ใบอนุญาตก่อสร้าง เงื่อนไข Leasehold หรือโครงสร้างบริษัทไทย
